Je levnější hypotéka, nebo nájem? Nastal zlom

To, co platilo pro realitní trh v roce 2020, je dnes minulost. Loňský turbulentní rok tažený nepříznivými vlivy pandemie koronaviru se projevil a změnil pro Čechy dlouho zažitou definici bydlení, tedy bydlení ve svém. Podle krajského srovnání průměrných měsíčních hypotečních splátek a cen nájmů se totiž v současných podmínkách z hlediska měsíčních výdajů spíše vyplatí žít v pronajatém bytě než kupovat vlastní. V zemi, kde dosud přibližně osmdesát procent Čechů žije ve vlastním, mohou být data signálem mířícím k postupné přeměně zavedených pravidel, jež tento poměr změní.

Při výpočtu jsme vycházeli z nejčastějšího typu hypotéky a dat z realitního portálu Sreality. Jednotlivé případy se tedy mohou samozřejmě lišit. Postup je popsán v metodice výpočtu níže.
Průměrná měsíční hypoteční splátka při 25leté době splatnosti hypotéky na byt o 60 metrech čtverečních vychází o 5 249 korun dráž než pronájem obdobného bytu. Ještě v roce 2020 byla přitom situace opačná. Měsíční splátka hypotéky byla o 2 241 korun levnější. Ukázala to v březnu 2020 analýza společnosti Wüstenrot.

Hlavním důvodem je růst úrokových sazeb hypoték a cen nemovitostí. „Minulý rok byl v oblasti úrokových sazeb naprosto ojedinělým. V lednu jsme začínali na sazbě 1,94 % a naopak prosinec končil s průměrnou úrokovou sazbou 2,99 %. To je rozdíl přes jeden procentní bod a to lze považovat za rekord na hypotečním trhu,“ řekl hypoteční analytik Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora.
Sazby hypoték, které pak banky reálně nabízejí klientům, se přitom v prosinci už pohybovaly v průměru kolem čtyř procent a letos podle analytika dále porostou.

Metodika výpočtu dat a vzorový příklad
Data, která ukazují výhodnost/nevýhodnost měsíčních hypotečních splátek proti nájmu bytu v jednotlivých krajích ČR, jsou kalkulována z průměrných cen realitního portálu Sreality v období říjen–prosinec 2021.
K výpočtu byla využita průměrná cena nájmu za metr čtvereční podlažní plochy 60metrového bytu v jednotlivých krajích a průměrná nabídková cena za metr čtvereční bytu na prodej v jednotlivých krajích.
K výpočtu měsíční hypoteční splátky je kalkulováno s jistinou 80 % LTV a splatností 25 let. Vzorec je doplněn o úrokovou sazbu 4,49 % p. a., která kopíruje reprezentativní příklad Hypoteční banky, jež poskytuje hypoteční úvěry největšímu počtu klientů v Česku.
Jde o výpočet, který ukazuje nejrozšířenější variantu hypotečního úvěru a má sloužit pouze jako orientační ukazatel. Výše hypoteční splátky je proměnlivá v závislosti na proměnných, jež si klient zvolí.

Příklad:
Klient plánuje koupit byt v Libereckém kraji za 3 832 920 Kč. Našetřeno má 766 584 Kč. Na zbytek mu banka poskytne hypotéku ve výši 3 066 336 Kč s úrokem 4,49 % p. a. Hypotéka musí být splacena do 25 let. Klient potřebuje vědět, kolik korun bude muset pravidelně našetřit z výplaty, aby byl schopen hypotéku financovat. Tuto částku porovná se současným nájmem, který platí ve výši 11 520 Kč.
Pravidelná měsíční splátka bude 17 026 Kč. Klientovi se tak nevyplatí koupit byt, protože měsíční náklady na bydlení by se mu zvýšily. V tomto případě konkrétně o 5 506 Kč. 

„V letošním roce se dá očekávat další nárůst hypotečních úrokových sazeb. Náš odhad je, že by se sazby měly pohybovat okolo 6 %. Co se týká cen nemovitostí, tak bohužel nevidíme jediný důvod, proč by měly začít klesat. Hlavním důvodem takto vysokých cen je pomalá bytová výstavba, která bohužel nadále přetrvává. Nicméně s ohledem na pokles poptávky by se snad dala očekávat stagnace cen nemovitostí,“ okomentoval možný vývoj na trhu analytik.

Zdražení o tisíce korun
Největší rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a cenou nájmu bytu vychází v hlavním městě. Za průměrný šedesátimetrový byt Pražan zaplatí podle dat realitního portálu Sreality na nájmu 17 640 korun. Hypoteční splátka, která je kalkulována s osmdesátiprocentní jistinou, aktuální úrokovou sazbou, kterou ve svém reprezentativním příkladu nabízí Hypoteční banka, největší poskytovatel hypotečních úvěrů na českém trhu, a splatností úvěru 25 let, se vyšplhá na 31 621 korun měsíčně. Rozdíl těchto dvou měsíčních výdajů tak dosahuje 13 981 korun (cenu bytů můžete najít v grafu – Kde se vyplatí jít do nájmu a kde si vzít hypotéku).

Praha ale v tomto případě tvoří z určitého pohledu výjimku. Propast mezi hypoteční splátkou a cenou pronájmu zde netvoří jen růst úrokových sazeb a vysoký růst cen nemovitostí, ale i vývoj na trhu s nájemními byty. Během pandemie se v hlavním městě ceny nájmů výrazně propadly. V posledních měsících se sice postupně vrací na předcovidové úrovně, přesto je kvůli nečekanému výkyvu rozdíl vyšší než v ostatních lokalitách Česka.

„Největší vliv na pražský trh s nájmy neměl vůbec souvislost s vývojem realitního trhu, ale se situací kolem covidu-19. Tisíce bytů, které byly používány na krátkodobý pronájem, neměly své zákazníky. Proto je majitelé dali na trh k dlouhodobému pronájmu, což výrazně ovlivnilo ceny nájmů směrem dolů. Nyní se trh pomalu vrací na předpandemickou úroveň,“ vysvětlil Tomáš Hejda, tiskový mluvčí sítě realitních kanceláří Remax.

Na pomyslném druhém a třetím místě z pohledu největšího rozdílu mezi měsíční splátkou hypotéky a výdajem na pronájem bytu stojí Královéhradecký a Jihočeský kraj. Oblasti rozdílem překračují pětitisícovou hranici. V Královéhradeckém kraji průměrná hypoteční splátka vychází na 20 064 korun, kdežto průměrná cena nájmů se v případě bytu o šedesáti metrech čtverečních pohybuje na úrovni 11 460 korun. Podobnou bilanci lze nalézt i v Jihočeském kraji, kde na průměrnou hypoteční splátku padne z výdajů 17 738 korun. Výše nájmu pak dosahuje 10 680 korun. Ve srovnání se splátkou hypotéky by tak v pronájmu člověk měsíčně ušetřil více než sedm tisíc korun.

Naopak nejnižší rozdíl mezi splátkou hypotéky a cenou pronájmu bytu vychází v Ústeckém kraji. Vzorec tu ale navzdory tomu zůstává stejný. I zde totiž nájem vyjde levněji, a to konkrétně o 2 104 korun. (Při výpočtu opět vycházíme ze vzorového příkladu popsaného v metodice výpočtu dat.)

Pro srovnání – v roce 2020 data ukazovala naopak na výhodnost bydlení ve vlastním, kdy hypoteční splátka často vycházela o stovky až tisíce korun levněji. Průměrná splátka hypotéky tehdy vycházela na 10 567 korun, zatímco na nájmu zaplatili Češi 12 817 Kč.

Drahá hypotéka odradí kupce
Podle šéfa realitního portálu Bezrealitky Hendrika Meyera to budou právě vysoké úrokové sazby na hypotéky, které sehrají v očekávaném nárůstu poptávky po nájemním bydlení hlavní úlohu.
„Rekordní množství lidí zamíří do nájmů bez vyhlídky na nákup vlastního bydlení v lokalitě, kterou preferují. To vytvoří tlak na zcela nová pravidla i cenové hladiny na nájemním trhu. Další desítky tisíc domácností pak odejdou z velkých měst do vzdálenějších regionů s vyhlídkou, že pracovat budou především z domova,“ řekl Meyer pro SZ Byznys.

Investiční byt? Jen pokud máte ušetřené miliony
Vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám hypoték a dramatickému růstu cen, který bylo možné sledovat na realitním trhu v loňském roce, se pro řadu lidí vzdaluje nejen vidina vlastnického bydlení, ale také možnost investovat prostředky do nemovitosti, která by úspory uchránila před rostoucí inflací a dost možná by jim je naopak pomohla zhodnotit. Čísla totiž jasně napovídají, že koupit dnes nemovitost, pronajmout ji a čekat, že z výše nájemného vlastník zaplatí splátku, nebo dokonce vydělá, už není běžnou realitou.

„Čistě v porovnání měsíční splátky a výše nájemného v jednotlivých krajích zde existují velké rozdíly a v posledních měsících se tyto nůžky ještě více otevřely. Pokud dříve lidé uvažovali, že si koupí nemovitost, tu budou pronajímat a nájem jim hypotéku bude splácet, tak nyní již tyto kalkulace ve většině případů nevycházejí,“ dodal v závěru Luboš Svačina, tiskový mluvčí Golem Finance.

Autor: Karolína Štuková, Seznam Zprávy / Foto: Mint