Investice do nemovitosti s využitím hypotéky se vyplatí, i když máte volné peníze. Umožní vám jejich násobné zhodnocení.
Český trh se potýká s rychlým růstem cen bytů, jehož stagnace nebo dokonce výrazné zpomalení jsou zatím v nedohlednu. To je dáno především zdlouhavým povolovacím procesem, který přispívá k velkému převisu poptávky nad nabídkou, dostupným financováním a – především v poslední době – neúměrným zdražováním stavebních materiálů a prací.
Ale i v této turbulentní době je koupě nemovitosti jednou z nejbezpečnějších investičních příležitostí, která díky pronájmu generuje stabilní a pravidelný příjem a vede (v dlouhodobém horizontu) k průměrnému 4% zhodnocení vynaložených finančních prostředků. Právě tento typ investice je navíc optimální volbou pro každého, kdo si chce zajistit účinnou obranu proti krátkodobě zdivočelé inflaci dosahující již téměř k 5 % 1. Má ale svá pevná pravidla, bez jejichž dodržení nedosáhnete na nejvyšší možný výnos.
Na co byste se měli zaměřit před samotným nákupem nemovitosti na pronájem (nebo budoucí prodej), zvláště pokud chcete, aby o ni byl na trhu zájem a zajistili jste si co nejvyšší zhodnocení? Především na dvě věci: na její pečlivý výběr podle ceny, typu a lokality a na optimální financovaní její koupě. To je možné učinit za pomoci naspořených financí, nebo hypotečního úvěru, jehož úrokové sazby jsou i přes pozvolný růst stále nízké. Bohužel, mnoho drobnějších investorů v České republice se nad různými variantami financování příliš nezamýšlí, protože nemají znalosti ani zkušenosti se zhodnocováním volných peněžních prostředků, resp. s realizací maximálního možného výnosu z vynaložených peněz. Většinou si tak zjistí pouze to, zda růst cen na rezidenčním trhu ve zvolené lokalitě překonává inflaci, a následně si daný byt koupí za hotové.
Podle analytického oddělení JRD se sice jedná možná o rychlejší, ale nikoli výhodnější formu investice. Pokud si můžete vzít hypotéku s roční úrokovou sazbou 3,0 %2 a své finance na volném trhu zhodnocovat o více než 3,0 %, pak nedává z ekonomického hlediska smysl realizovat nákup nemovitosti za vlastní peníze. Připravujete se tak o potenciální zisk, díky němuž byste mohli dosáhnout velmi rychlé návratnosti své investice. Mnohem efektivnější je pořídit si nemovitost prostřednictvím hypotéky a volné prostředky zhodnotit jiným investičním způsobem. Zapůjčené finance jsou obvykle levnější než vlastní peníze zhodnocené formou investice do dynamického portfolia složeného z akciových podílových fondů a z nižšího podílu dluhopisových a nemovitostních podílových fondů. Poraďte se proto s odborníky, kteří vám pomohou nejen s výběrem kvalitní nemovitosti, ale také s optimální investiční strategií, jež povede k maximalizaci možného výnosu s ohledem na podstupované riziko a likviditu. A jakou strategii vám určitě nedoporučujeme? Ponechávat volné finance nad rámec likvidních rezerv na běžných nebo spořicích účtech, kde dojde k jejich znehodnocení vlivem inflace.
Pro srovnání nabízíme příklad investora, který uvažuje o koupi bytu 2+kk o velikosti 44 m2 za 5 mil. Kč a může si zvolit mezi využitím vlastních prostředků (při očekávaném 4% meziročním růstu trhu nemovitostí), nebo 80% hypotéky s roční úrokovou sazbou 3,0 % a splatností 20 let.
a) V prvním případě může investor dosáhnout (za 20 let) tržní hodnoty nemovitosti cca 11 mil. Kč a nominální efekt zhodnocení tak bude činit 6 mil. Kč
b) V druhém případě může kupující investovat 80 % volných finančních prostředků, které mu zůstanou po využití 80% hypotéky, do diverzifikovaného portfolia tvořícího akciové, dluhopisové a realitní tituly. Při investici do rizikovějšího portfolia může (během 20 let) docílit až 10% meziroční výnosnosti hodnoty daného portfolia3 a jeho celkový čistý majetek tak bude činit až 38,8 mil. Kč.
Pokud takto využijete pákového efektu k maximalizaci výnosu, můžete vydělat až o 28 milionů více.
1 Kulminace inflace se očekává v průběhu příštího roku, inflační cíl ČNB je 2 %.
2 Očekávaná výše průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů za říjen 2021.
3 Jedná se o návrh portfolia složeného ze skutečných podílových titulů na českém bankovním trhu. Portfolio tvoří z 70 % akciové, 20 % dluhopisové a 10 % nemovitostní podílové tituly, u nichž se uvažuje dlouhodobá výnosnost na úrovni jejich meziročního zhodnocení od data jejich založení.
4 Graf 1: První sloupec „Investice“ vyjadřuje aktuální hodnotu nabyté nemovitosti neboli počáteční zůstatek majetku. Sloupec „Zhodnocení bytu“ vyjadřuje, o kolik se za 20 let zhodnotí investovaných 5 mil. Kč v podobě nemovitosti. Poslední sloupec pak udává konečný zůstatek majetku po 20 letech.
5 Graf 2: První sloupec „Investice“ vyjadřuje aktuální hodnotu nabyté nemovitosti a počáteční hodnotu investičního vkladu neboli počáteční zůstatek majetku. Sloupec „Zhodnocení bytu“ vyjadřuje, o kolik se zhodnotí 1 mil. Kč investovaný
Autor: Adam Greguš z analytického oddělení společnosti JRD, Zdroj foto: Crest Communications
