Dědíte nemovitost? Připravíte zvědavcům majetkový striptýz

Otevřenost informací o nemovitostech versus ochrana soukromí jejich vlastníků. Dva principy, které se aktuálně v praxi střetávají na katastru nemovitostí.

Druhý princip dostává zatím na frak. O každém, kdo zdědil nemovitost, si totiž v podstatě kdokoli může jednoduše zjistit, co dalšího dědici spadlo do klína. Katastr je veřejný, takže katastrální úřad poskytuje informace každému, kdo o to požádá, aniž by zkoumal nějaký oprávněný zájem.

„Jste-li dědicem nemovité věci, má notář povinnost vložit dědické usnesení do katastru nemovitostí. Veřejné jsou pak nikoliv jen údaje o nemovitosti, ale všechny údaje, které toto usnesení obsahuje. Tedy například všechny věci, které jsou součástí děděné domácnosti včetně jejich hodnoty, ale i veškeré osobní údaje dědiců,“ informoval Pavel Strnad z advokátní kanceláře Polverini Strnad.

S bankovní identitou můžete slídit i z domova
Zjistit si o svém příbuzném, sousedovi nebo vlastně komukoli, co všechno vedle nemovitosti zdědil, je vcelku jednoduché, průměrně digitálně zdatný člověk to dokáže na dálku z domova.

Stačí si za pár desítek korun na webu katastru nemovitostí stáhnout výpis z katastru ke konkrétní nemovitosti. Ta se dá vyhledat podle adresy, listu vlastnictví, parcelního čísla apod. ve veřejné části katastru. Ti, kdo mají účet k dálkovému přístupu do katastru nebo prokáží svou totožnost bankovní identitou, mohou v katastru vyhledávat i podle jména a data narození nebo rodného čísla vlastníka nemovitosti.

Nabývacím titulem, tedy listinou, na základě které katastr zapíše nového vlastníka nemovitosti, je usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví. Z výpisu z katastru lze vyčíst identifikační údaje usnesení z dědického řízení. Podle nich se pak dá listina přímo dohledat ve Sbírce listin a lze elektronicky zažádat o její zpřístupnění. To také něco stojí, řádově desetikoruny. Listinu si pak můžete v řádu dnů stáhnout pomocí dálkového přístupu ke katastru. Buď tedy jako registrovaný uživatel nebo uživatel ověřený prostřednictvím bankovní identity.

Zjistit si informace o konkrétním dědictví se dá i osobně na katastrálním pracovišti, kam nemovitost spadá. Stačí jen předložit občanku, nic dalšího úřad nezkoumá.

V usnesení z dědického řízení jsou informace nejen o zděděné nemovitosti, ale o celém majetku, který po zemřelém zůstal a do dědictví vstoupil. V tu chvíli víte vše – po kom se dědilo, kdo a co dědil a v jaké hodnotě.

Advokát Pavel Strnad míní, že jde o bezprecedentní zásah do ochrany soukromí. „Standardně nikdo – až na exponované politiky – nemusí veřejně hovořit o svém majetku. V katastru jsou přitom tyto informace, které se ani netýkají nemovitostí, součástí veřejného dokumentu dostupného pro kohokoliv,“ kritizuje advokát.

Podle Strnada se dají v katastru v dědických usneseních najít skvělé tipy pro zloděje, vyděrače a podvodníky. „I když půjdou „dům od domu“, dříve nebo později někoho zajímavého objeví. Dalším faktorem je klasická lidská závist, která se může týkat například širšího příbuzenstva, známých či obchodních partnerů,“ podotýká právník.

Co a proč obsahuje katastr nemovitostí
• Katastr nemovitostí je veřejný seznam obsahující informace o nemovitostech včetně informací o právech k nim. Právní úprava katastru nemovitostí je proto velmi úzce provázána s občanským zákoníkem, který se zápisy či výmazy z veřejného seznamu spojuje dalekosáhlé důsledky v oblasti práv k nemovitým věcem. Aby celá tato koncepce občanského práva byla funkční, musí být informace evidované v katastru nemovitostí široce dostupné.
• Zásadu veřejnosti proto převzalo spolu s celým souborem právních předpisů občanského práva již v roce 1918 Československo. Za více než stoletou novodobou historii byla veřejnost omezena jen v evidenci nemovitostí v letech 1964 až 1992, tedy za socialismu, kdy tato evidence navazovala na velmi odlišné občanské právo a neplnila stejný účel jako za první republiky nebo v současnosti.
• Současné občanské právo zahrnuje jako základní zásadu ochranu dobré víry toho, kdo vychází ze zápisů ve veřejném seznamu. O tento princip je opřen pořádek v evidenci právních vztahů k nemovitostem a s tím spojená ochrana vlastnického práva či bezpečnost hypotečního úvěrování, ale přispívá to také k transparentnosti trhu s nemovitostmi a financování nemovitostních transakcí.
• Sbírka listin, na podkladě kterých byly provedeny zápisy práv v katastru nemovitostí, je součástí pozemkové evidence na našem území prakticky v nezměněné podobě od roku 1871.
• Zajišťuje se tím zejména možnost prověřit nabývací tituly k nemovitostem a vyloučit tak případné zpochybnění nějaké následné transakce s takovou nemovitostí. Ve sbírce listin jsou tedy uloženy především kupní zástavní smlouvy a smlouvy o věcných břemenech, v menším rozsahu pak další listiny jako například usnesení soudů v dědických věcech.

Zdroj: Karel Večeře, ČÚZK

Vlastník se přitom nemusí dozvědět, že si o jeho dědictví někdo cizí zjišťoval podrobnosti, pokud se sám nezeptá.

„Tyto údaje (totožnost žadatele o přehled vlastnictví určité osoby nebo o kopii ze sbírky listin, pozn. red.) se uchovávají. Pokud někdo požádá o sdělení, komu byly tyto výstupy z katastru nemovitostí poskytnuty, je mu to sděleno. Takových požadavků evidujeme ročně řádově desítky,“ uvedl šéf Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) Karel Večeře.

Kradená občanka
Totožnost žadatele ale může být i zcizená, případně může o zpřístupnění dokumentu ze sbírky listin požádat i nastrčená osoba.

„I když se majitel nemovitosti nebo policie dozví, kdo do sbírky listin nahlížel, nemusí mu tato informace pomoci, jednak se samozřejmě může dotazovat větší množství lidí, ale snadno lze zneužít ukradený doklad nebo nastrčeného bílého koně,“ popisuje advokát Pavel Strnad možný scénář kriminálního zneužití.

Ten tvrdí, že v této souvislosti, zveřejňování citlivých informací v katastru, už řešil konkrétní případ. „Bohužel to ale nemůžeme jakkoliv více upřesnit,“ dodal.

Večeře označuje zneužívání dědických usnesení ke kriminálním aktivitám za spekulace, které zkušenosti ČÚZK ze spolupráce s orgány činnými v trestním řízení nepotvrzují. „Ročně poskytujeme součinnost orgánům činným v trestním řízení v desítkách případů, ale dotaz typu, komu byla poskytnuta kopie ze sbírky listin, je zcela výjimečný,“ uvedl.

Řešení: zúžení nebo začernění informací
Šéf ČÚZK uznává, že dědická usnesení obsahují i informace, které nejsou pro potřeby zápisů do katastru nemovitostí potřeba.

„Proto jsem již v minulosti opakovaně navrhoval jednoduché řešení, aby notář pověřený projednáním dědictví vyhotovil výpis z dědického usnesení obsahující toliko informace o nemovitých věcech, který by pro zápis do katastru postačoval. Bohužel se tento návrh zatím nepodařilo prosadit,“ podotkl Večeře.

Problém veřejnosti sbírky listin ČÚZK nyní řeší v kontextu ochrany soukromí s Úřadem pro ochranu osobních údajů (ÚOOÚ). „To pravděpodobně povede k návrhu legislativní změny a já budu opět prosazovat, aby základní přístup k veřejnosti zůstal zachován a omezil se spíše obsah ukládaných listin, tedy například místo plného usnesení o dědictví jen výpis o nemovitostech,“ říká šéf ČÚZK Karel Večeře.

„Je primárně odpovědností správce osobních údajů, tedy ČÚZK, potažmo gestora právní úpravy, jaké řešení zvolí. Dle ÚOOÚ by se však jednat o takové řešení, které bude mj. v souladu se zásadami zpracování osobních údajů stanovenými obecným nařízením o ochraně osobních údajů,“ uvedl mluvčí Úřadu pro ochranu osobních údajů Tomáš Paták.

Podle advokáta Pavla Strnada by řešením mohla být změna vyhlášky z pera ČÚZK o poskytování údajů z katastru nemovitostí, kdy by nově nařídila například anonymizaci či začernění těch informací z dědického usnesení, které se netýkají konkrétní nemovitosti před jejich poskytnutím třetí osobě. Nebo kdyby, jako to navrhuje Karel Večeře, umožnila vyčlenění té části dědického usnesení, která se týká nemovitosti do samostatného dokumentu, který by sloužil jako vkladová listina.

„Obdobný princip anonymizace funguje například u zveřejňování soudních rozhodnutí či u poskytování informací na základě zákona o svobodném přístupu k informacím. Problém je, že vyhlášky ministerstev a úřadů mohou být vydávány pouze na základě a v rámci výslovného zákonného zmocnění. Pokud by tedy změna vyhlášky v tomto smyslu nebyla možná, bylo by nutné nejprve provést změnu i na úrovni zákona,“ uvedl Strnad.

Své mají k problematice co říct i notáři. Ti by totiž jakožto osoby pověřené projednáním dědictví dostali případné zúžení zápisu z dědického usnesení na starost.

„Sbírku listin mají plně ve své správě katastrální úřady. V případě, že se zákonodárci rozhodnou pro její legislativní úpravu zohledňující anonymizaci dotčených, měla by se týkat celé agendy, tedy například i soudního rozhodnutí o vypořádání společného jmění manželů,“ uvedl pro SZ Byznys Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR.

Autor: Eva Moniová, Seznam Zprávy, Zdroj foto: Shutterstock