Výkyvy běžného realitního trhu se luxusních nemovitostí příliš nedotýkají. Roste zájem zejména o rekreační objekty v zahraničí

Kupující se také mnohem více zajímají o energetickou náročnost budov. A to nejen kvůli schválené legislativě, ale především s ohledem na své požadavky na udržitelné bydlení. 

K zásadnímu zpomalení jako u běžných bytů nedošlo
Obecně trh exkluzivních nemovitostí zasáhly nepříznivé události uplynulých měsíců (např. turbulentní situace s hypotékami, zdražování  bydlení, válka na Ukrajině, energetické krize apod.) jen částečně. „Například situace kolem hypoték se luxusního trhu příliš netýká. Již dlouhou  dobu je dostatečně saturován bonitní a převážně českou klientelou, která nemá potřebu pro koupi nemovitostí využívat externí financování. V důsledku zvyšujících se úrokových sazeb odpadla i chuť vypomoci si velmi levnými penězi z úvěru a použít ty vlastní na jiné investice,“ komentuje ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties Jiří Kučera.

Přesto jsou i zde cítit určité výkyvy jak ze strany kupujících, tak prodávajících. V segmentu těch nejexkluzivnějších nemovitostí je dle slov Jiřího Kučery stále cítit velký zájem. „U ,standardně‘ exkluzivních domů a bytů to ale začíná být komplikovanější, mírně se prodlužuje doba realizace obchodů. Přece jen kupující čekají na eventuální pokles cen a nijak nespěchají. S výjimkou případů nucených prodejů však neklesají se svou představou o dobré ceně ani prodávající, což vede ke zpomalení, nikoli ale ke zmrazení trhu. Jde o situaci velmi náročnou pro realitní profesionály, kteří se musí snažit přiblížit obě strany v jejich očekáváních.“

Z hlediska poměru zájemců u luxusních domů převažují lidé kupující nemovitost pro svou potřebu. Stejně tak to je u bytů, zde ale narůstá zájem investorů. Odhadem činí dnes jejich podíl 25 % a stále se zvyšuje. U stavebních pozemků je zájem ze strany koncových uživatelů a investorů vyrovnaný.

Co se týče pronájmů, zájem o ně se bude stále zvyšovat, byť menším tempem. „V krátkodobém horizontu předpokládáme snižování růstu zejména s ohledem na výši plateb za energie. V dlouhodobém výhledu pak trh ovlivní kombinace výraznějšího snížení úrokových sazeb a relativního poklesu prodejních cen bytů. Stále u nás totiž převládá touha nemovitost pro bydlení vlastnit. Až teprve pokud to z jakýchkoli důvodů není možné, bereme zavděk nájemním bydlením,“ vysvětluje Jiří Kučera.

Udržitelnost jako nový aspekt luxusu
U prémiových nemovitostí se charakteristiky poptávek z dlouhodobého hlediska příliš neliší. Rozhoduje atraktivní lokalita a bezprostřední okolí, dále architektonická hodnota, vysoká kvalita použitých materiálů a špičkové provedení prací, schopnost nemovitosti uspokojit dominantní potřeby poptávajících (bezpečnost, soukromí, reprezentativnost, zázemí pro osobní realizaci apod.) a v neposlední řadě snadná doprava a dostupnost služeb.

U exkluzivních rodinných domů i bytů ovšem přibyl nový, velmi důležitý parametr, a to energetická náročnost, respektive náklady potřebné na dosažení efektivního provozu. „U nových nemovitostí je dnes nízká energetická náročnost standardem a developer se vždy snaží maximálně zájemcům přiblížit všechna nová úsporná vylepšení. U sekundárního trhu je to složitější. Každý zájemce chce mít jasno v tom, kolik jej bude provoz konkrétní nemovitosti stát. A následně si musí spočítat, nakolik ho vyjdou náklady na rekonstrukci objektu, aby byl šetrnější. Řeší se otázky způsobu vytápění a akumulace tepla i chladu, zadržování srážkové vody a její případné využití například v podobě tzv. šedé vody pro splachování WC či zalévání, rekuperace tepelné energie, izolace, fotovoltaika apod. Klienti zkrátka oceňují a využívají každé nové řešení směřující k úspornosti a soběstačnosti,“ říká Jiří Kučera.

Klasické chaty a chalupy se propadají, do popředí jde zahraničí
Poptávka po klasických rekreačních nemovitostech se v poslední době značně snížila. Klesly tak i ceny těchto objektů, a to až o desítky procent. Neplatí to ale pro chalupy, domy a apartmány, zejména luxusní novostavby, v oblíbených tradičních rekreačních centrech.

„Počet českých náročných zájemců, kteří si mohou dovolit pořídit si druhou domácnost v přírodě a relativně dostupné vzdálenosti z větších měst, stále přibývá. A pro ně je odpovídající volbou například kvalitní horský apartmán, jenž představuje zároveň vhodnou investici. Tato část trhu se stále rozvíjí, byť i zde došlo k poklesu tempa jeho růstu,“ doplňuje Jiří Kučera. Luxusnějším rekreačním nemovitostem totiž narůstá konkurence v zahraničí.

Byť si Češi pořizují nemovitosti mimo naše území již řadu let, tento trend právě nyní zřetelně sílí – skokově se navýšil počet realizovaných transakcí v době pocovidové. K dlouhodobě oblíbeným destinacím v Perském zálivu, zejména Dubaji, přibyl zájem o Španělsko (kontinentální i o ostrovy) a především o Chorvatsko, kam se koupěchtiví Češi vrhli v posledních měsících. Region totiž dobře znají a je velmi dobře dopravně dostupný. „Obecně rostou ceny ve všech těchto lokalitách, v Dubaji hlavně z důvodu masivních investic ruských kupujících, v Chorvatsku pak s ohledem na přijetí eura a vstup do schengenského prostoru k počátku roku,“ vysvětluje Jiří Kučera. 

Právě o jihovýchodní Asii, tedy především o Thajsko a Bali, Češi rovněž projevují velký zájem, přibližuje ředitel realitní kanceláře: „Vzhledem k celkové bezpečnostní situaci v Evropě jsme zaznamenali zvýšenou poptávku po investici do nemovitostí také mimo Evropskou unii. Jednou z oblíbených lokací se nyní stává Thajsko, které má mnohem nižší životní náklady než u nás a místní zdravotnictví i školství jsou na vynikající úrovni. Například na ostrově Phuket, se nachází veškeré zázemí, a navíc lze díky oblíbenosti u asijské klientely v hlavní sezoně, tedy od listopadu do dubna, předpokládat až 100% vytíženost při jejich pronájmu.“

Ceny nerekonstruovaných zámků klesnou
U historických nemovitostí zatím není patrný žádný mimořádný výkyv v nabídce, ani v poptávce. Jde o segment, který byl doposud poměrně stabilní. „Vzrůstající kupní síla nejsolventnější části společnosti a její chuť investovat do ojedinělých nemovitostí s nadčasovou kulturní a historickou hodnotou udrží zájem o koupi historických nemovitostí. Dá se ale předpokládat určitý pokles ceny u nerekonstruovaných objektů, protože vysoké ceny energií a stavebních materiálů a prací zvyšují kupujícímu náklady,“ tvrdí Jiří Kučera.

Když investovat, tak do pozemků
Co se týče pozemků, v Praze a jejím okolí převládá zájem investorů. S rostoucí vzdáleností pak narůstá a převažuje poptávka koncových vlastníků. „Pozemky jsou a zůstanou investiční stálicí, takže jejich ceny do budoucna stále přiměřeně porostou. Přetrvá jejich obliba coby nástroje  na uchování hodnoty peněz v době inflace pro typické střadatele,“ uvádí Jiří Kučera a dodává: „Současně to je v dnešní době velmi výhodná investice i z pohledu developerů, kteří mají tendenci nezahajovat větší, investičně nákladné stavby z důvodu vysoké ceny peněz a nejistoty ohledně znovunastartování poptávky. Pozemkový development není tak investičně náročný a lze jej často pokrýt vlastními zdroji. Respektive potřeba čerpat externí finance se koncentruje do relativně krátkého období jejich zasíťování.“

A co developerské projekty?
Podle Jiřího Kučery je nyní nutné počítat se sníženým tempem prodejů. „Ve středním segmentu jsou klíčové podmínky pro hypoteční financování, a dokud se ty nezmění, nelze očekávat zásadní změnu. O to více je důležité soustředit se na kvalitu nabízených nemovitostí a služeb s nimi či s jejich pořízením spojených a také na marketing. Vzhledem k našim zkušenostem jsme již nyní partnerem některých developerských společností, které si uvědomily nezbytnost zajištění bezchybného marketingového a prodejního procesu při prodeji například dražších či jinak nadstandardních projektů z jejich nabídky.“

Autor: Crest Communications, redakce, Zdroj foto: Crest Communications