Špičkový property management. To je Knight Frank.

Společnost Knight Frank se zabývá prodejem, pronájmem a správou komerčních nemovitostí. Které ze známých pražských budov patří do vašeho portfolia? 
Knight Frank je jednou z nejstarších společností na světě, která se zabývá realitním poradenstvím. Byla založena již v roce 1896 v Londýně. Dnes máme na celém světě 488 poboček. Ta naše, pražská, navíc letos slaví krásných 30 let působení na českém trhu. Díky našemu jménu a týmu profesionálů z oddělení property managementu spravujeme velmi zajímavé objekty. Jako příklad mohu uvést palác Koruna, který je krásnou a názornou ukázkou pozdně secesní architektury se zajímavou historií. Za dob první republiky zde byl vyhlášený Automat Koruna, samoobslužná restaurace, ve které si po vhození mince mohli návštěvníci natočit z kohoutku limonádu nebo z automatu zakoupit různé pochoutky. Dalším příkladem je Palác Myšák, známý již za první republiky díky pověstné cukrárně Františka Myšáka. Na zákusky sem chodili například Ema Destinová nebo Oldřich Nový. Tyto budovy, včetně Bankovního domu, Paláce Euro nebo Paláce Astra, jsou hodnotné nejen svou historií. Vznikly díky úsilí a píli svých majitelů a navzdory společenským změnám jsou připomínkou jejich úspěchů. Do našeho portfolia však patří i novější budovy. Zmínit mohu například objekt City Empiria, který byl od svého vzniku v roce 1977 až do roku 1993 nejvyšší budovou Česka. A samozřejmě pečujeme také o nejnovější kancelářské projekty typu Prague Office Park nebo Riverview. Vedle administrativních budov se rovněž zabýváme správou obchodních center po celé České republice.

Poslední rok byl poměrně turbulentní, chod firem byl postižen pandemií. Jak jste to pocítil z vaší pozice? Přišli jste o nájemníky? Museli jste se přizpůsobovat přísným hygienickým normám?
Loňský rok byl opravdu velmi náročný a plný změn. Pandemie silně ovlivnila realitní trh včetně způsobů fungování ve všech sférách pracovního i soukromého života. Budovy a místa nebyly výjimkou. Protože máme kanceláře na Václavském náměstí, mohli jsme v přímém přenosu sledovat, jak se centrum Prahy, které je závislé na turistech, přes noc úplně vylidnilo a jaký důsledek to mělo pro mnoho retailových nájemců. Oproti tomu některé regionální retail parky zažívaly v loňském roce ze strany návštěvníků rekordní zájem. K zásadnějšímu úbytku nájemců proto nedošlo. Co se hygieny týče, tam jsme museli velice rychle a energicky reagovat nejen na vládní opatření, ale také na další požadavky klientů a nájemců. Samozřejmostí byla instalace dezinfekčních stojanů, prosklených zábran na recepcích, monitoring vstupu do budov, pravidelné dezinfekce prostor, vybavení rouškami a respirátory a podobně. Více jsme začali aplikovat bezkontaktní elektronické prvky, například ovládání výtahu, řešili jsme možnosti elektronických recepčních atd. Ve výsledku bych řekl, že došlo k posílení vztahů s nájemci a že jsme díky těmto situacím položili velmi solidní základy dlouhodobé spolupráce.

Jakým způsobem z pozice ředitele property managementu provádíte kontrolu, zda probíhá správa všech vašich budov bezproblémově?
Pro nás je vztah se všemi zúčastněnými stranami velice důležitý. Máme nastavenou strukturu a kontrolní procesy. Navíc jsme v denním kontaktu s klienty i nájemci. Velice rád přirovnávám naši práci k ozubenému soukolí, kde každé kolečko představuje jednu složku procesu: klienta, nájemce, dodavatele. Property management zde funguje jako olejnička, která promazává toto soukolí tak, aby nedocházelo ke třením a vše fungovalo spolehlivě jako hodinky.

V souvislosti se správou budov se dnes můžeme setkat s pojmem ENERGETICKÝ MANAGEMENT. Snahy o snížení spotřeby energie jsou motivovány jak ekonomickou stránkou, tak ekologickými hodnotami. Jakými postupy snižuje Knight Frank energetickou spotřebu v komerčních budovách, které spravuje? 
Energetická náročnost budov a energetický management objektů je v dnešní době opravdu často skloňovaná záležitost. Zaměřujeme se na standardní a osvědčené způsoby úspor, kterými jsou například pravidelné tendry na dodavatele energií. Je toho ale mnohem více. U některých budov řešíme zavedení obnovitelných zdrojů energie nebo navrhujeme různá úsporná opatření, ať už se jedná o automatizaci osvětlení, používání úsporných konečných spotřebičů nebo využití příslušných dotací. V minulém roce, kdy se objekty přes noc v podstatě vyprázdnily, jsme s dodavateli energií a distribucí řešili nastavení rezervovaných kapacit, za které se platí nemalé poplatky, což přineslo úsporu v řádu desítek procent. V této komplexní disciplíně je spolupráce se subdodavateli velice důležitá nejen z hlediska monitoringu či přípravy přehledu spotřeb, ale i z hlediska přípravy analýz. Díky tomu jsme schopni rychle odhalit případné úniky energií nebo nevhodné nastavení technologií.

Některé kancelářské prostory už mají i robotické recepční. Jaké nejnovější technologické vychytávky využíváte ve správě komerčních prostor vy?
Zajímavostí je trend centralizace. Ovládání topení, osvětlení, vzduchotechniky a klimatizace z jednoho centrálního místa dává možnost mít pod kontrolou celkovou technologii objektu. Někteří naši klienti aktuálně uvažují o pořízení tzv. CCTV neboli bezpečnostních kamer s různými funkcemi, jako je například měření teploty návštěvníků či monitoring počtu zákazníků v prodejně. Ideální jsou pro využití v shopping centrech, kde je sledování návštěvnosti velmi důležité. Velice oblíbené jsou i aplikace, které jsou propojeny s nájemci a umí v rámci jedné pozvánky na schůzku sloučit veškeré informace, od možnosti parkování v budově až po nasměrování do konkrétní zasedačky. Samozřejmostí je i skenování pozvánky tak, aby došlo k bezdotykovému užití turniketů či výtahů v budově.

Jaký software pro správu nemovitostí v Knight Frank využíváte? Jaké jsou jeho přednosti?
V Knight Frank jsme si vyvinuli svůj vlastní program – UNIQUE. Z původní, velmi jednoduché databáze, která byla primárně určena jen pro automatické vystavování faktur, upomínání a placení dodavatelských faktur, se postupně stal velmi flexibilní nástroj pro efektivní zpracování celé finanční agendy správy nemovitostí. Tento program jsme si vytvořili na míru, obsahuje proto mnoho nástrojů, které nám ulehčují administrativu. Jeho předností je automatická fakturace pro celé období trvání nájemní smlouvy, automatické odesílání faktur ve specializovaném formátu pro účetní software, stahování výpisů a párování plateb, stejně jako automatické generování daňových dokladů, upomínek a reporting. Kromě standardního reportingu obsahuje také analýzu „Profit and Loss“, která v reálném čase porovnává plánovaný rozpočet se skutečnými náklady či výnosy, přehledy zaplaceného nájemného, poplatků za služby atd. Vzhledem k velké flexibilitě lze UNIQUE adaptovat na různé požadavky klientů, týkající se monitoringu i formátu výstupů. Potřebná data lze sdílet na Cloud, One Hub, či přímo do účetních software typu SAP, Pohoda, Helios, Navision atd. Jednotlivé dokumenty zpracovávané v UNIQUE jsou navíc ukládány v tzv. virtuálním souboru, který plně nahrazuje klasickou papírovou dokumentaci.

Společnost Knight Frank působí na všech kontinentech. Jste v kontaktu s řediteli property managementu
z jiných zemí? Inspirujete se navzájem? Sdílíte best practice?
Využíváme možnosti sdílení a předávání zkušeností v rámci ostatních poboček z celého světa. Bylo velmi zajímavé sledovat, jak různorodost přístupu k pandemii v různých regionech odhalila mentalitu jednotlivých národů a společností. Například takové státy jako Itálie nebo Španělsko v prvopočátcích pandemie přistoupily k vystěhování nájemníků z objektů, které se posléze „zakonzervovaly“. Nebo například reakce ryze českých společností byla benevolentnější než u nadnárodních společností, které interními nařízeními poslaly své zaměstnance pracovat na home office.

V současnosti se na politické scéně diskutuje o daních z komerčních nemovitostí. Jakých legislativních změn se obáváte a jaké změny legislativy byste naopak uvítal?
Minulý týden byl schválen nový stavební zákon. V žebříčku Světové banky, který hodnotí složitost a délku stavebního řízení, se nacházíme na nelichotivém 157. místě ze 190 posuzovaných zemí světa. Doufám, že se díky této novele povede urychlit proces výstavby nových budov – v porovnání s ostatními zeměmi v regionu střední Evropy se u nás staví velmi málo, což má mimo jiné za následek neustálé zvyšování cen všech typů nemovitostí.

 Připravila: Ivana Molnárová