Neobávejte se exkluzivní smlouvy!
Prodej i nákup nemovitosti je velikou událostí pro každého, kdo se investováním do nemovitostí nezabývá z popisu své práce. A nutno hned dodat, že se jedná o náročný proces. Kdo si jím prošel, dá mi za pravdu. Nejen ve fázi rozhodování, kdy sami nebo s rodinou řešíme co, proč, za kolik…. Ale také následně, ve fázi realizace, kdy se musíme rozhodnout, zda máme patřičné schopnosti, dostatek času a energie se do transakce pustit sami nebo si k tomu účelu vybereme pomocníka. Já zastávám názor, že by každý měl dělat to, co umí. Jinými slovy: Ševče, drž se svého kopyta! V případě koupě, prodeje, ale také pronájmu nemovitých věcí, jak se dnes domům a bytům říká, je to realitní kancelář, která se o vše postará.
Dospějete-li k rozhodnutí, že chcete svůj byt nebo dům prodat nebo pronajmout, nedělejte to sami. Nenechte se ošálit reklamou, že to, co umí realitní kancelář, umí kdejaká webová aplikace. Není to totiž pravda. Na základě třicetileté praxe v oboru tvrdím, že svěřit nemovitostní transakci do rukou realitní kanceláře je správné rozhodnutí. Důležité je, vybrat si realitku dobře a o výše zmíněnou druhou fázi se v zásadě nemusíte starat. Snad jen kontrolovat. Tím nikdy nic nepokazíte…
Aby vše klaplo, jak má, věnujte pozornost sepsání zprostředkovatelské smlouvy, kterou vždy s realitní kanceláří doporučuji v písemné formě uzavřít. Ostatně o písemné formě zprostředkovatelské smlouvy mezi realitní kanceláří a spotřebitelem hovoří i zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.). Tvůrce zákona věděl, proč. Ne nadarmo se říká: Co je psáno, to je dáno.
Zprostředkovatelská smlouva muže mít v zásadě dvě formy. Tzv. nevýhradní smlouvou zprostředkovatele pověříte prodejem nebo pronájmem, ale zároveň můžete obdobnou smlouvu uzavřít s několika dalšími makléři. Na první pohled to vypadá lákavě. Bude pro vás pracovat více makléřů a vás tato smlouva k ničemu zásadnímu nemůže zavazovat. Při hlubší úvaze o smyslu takové dohody však brzy sami zjistíte, že výhodná není. Budou makléři z různých realitních kanceláří opravdu motivováni pracovat na 100 % na stejné zakázce? Prospěje prodeji, když bude byt inzerován za různé ceny a hlavně na inzertních portálech několikrát za sebou? Mohl bych pokračovat ve výčtu negativ. To však nechci. Rád bych, abyste se zamysleli nad realizací na základě smlouvy o výhradním zastoupení. Ne nadarmo je to zcela obvyklý způsob v civilizované Evropě i v zámoří.
Výhradní smlouva (nebo také exkluzivní smlouva) zaručuje prodávajícímu kompletní servis ze strany realitní kanceláře při dosažení nejvyšší ceny prodeje, resp. pronájmu. Vzhledem k tomu, že uzavřením výhradní smlouvy zmocňuje vlastník realitní kancelář k výhradnímu zastupování, věnujte velký důraz na výběr zkušeného zprostředkovatele. Vlastníka nemovitosti v takovém případě zastupuje pouze jedna realitní kancelář. Pro vlastní realizaci je to výhodou. Nemělo by nastat to, že ve veřejné nabídce je jedna a táž nemovitost inzerována více zprostředkovateli za různých podmínek, což prokazatelně degraduje cenu nemovitosti na trhu. Vlastník deleguje na zprostředkovatele pravomoci a zprostředkovatel je musí vykonávat. Nemůže dojít k tomu, že nemovitost je nabízena za podmínek, které prodávající nestanovil. Zprostředkovatel tak např. nemůže vybrat od kupce zálohu kupní ceny, pokud k tomu není od prodávajícího zmocněn apod. V neposlední řadě je pro vlastníka nepochybně výhodné převést na zprostředkovatele formou zadání ve zprostředkovatelské smlouvě celou řadu časově, administrativně a technicky náročných činností, které souvisejí s nabídkou nemovitosti, vyhledáním zájemce o koupi, resp. pronájem nemovitosti a realizační fází prodeje, či pronájmu, s obstaráním průkazu energetické náročnosti budovy, se zajištěním právních služeb. Při smluvním vymezení těchto činností má pak vlastník snazší kontrolu jejich plnění, snazší stanovení odměny a snazší reklamaci při případném řešení nespokojenosti. To vše zabezpečuje vysoká důvěryhodnost nabídky na trhu a tudíž vyšší zájem potencionálních klientů. Tato smlouva se uzavírá na dobu určitou, podle zákona o realitním zprostředkování může být uzavřena maximálně na 6 měsíců v případě, že smluvní stranou realitní kanceláře je spotřebitel. Výhradní zprostředkovatelská smlouva musí také dle uvedeného zákona obsahovat předmět převodu nebo užívání, výše kupní ceny nebo nájemného a výši provize nebo způsob jejího určení. Zákon o realitním zprostředkování mimo jiné ukládá všem realitním kancelářím, resp. realitním makléřům, mít uzavřenou pojistnou smlouvu na tzv. profesní odpovědnost (nezaměňovat za obecnou odpovědnost), tedy pojištění pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování.
Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte a všemu ve smlouvě dobře porozumíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí. Neobávejte se exkluzivní smlouvy, obávejte se jen špatně vybrané realitní kanceláře a neodborně nastavených podmínek spolupráce! To je suma sumárum vše, co jsem chtěl tímto krátkým článkem říct!
Ing. arch. Jan Borůvka, CIPS
generální sekretář ARK ČR
www.arkcr.cz
Foto: Shutterstock
