Češi vlastní až moc nemovitostí, říká Vladimír Fichtner

Bavíme se v době, kdy ekonomikou otřásá na jedné straně zdražování energií, na druhé inflace a pomalý nárůst nezaměstnanosti. Máme se bát nadcházejících měsíců?
Řeknu to jednoduše: Líp už bylo. A bohužel to nemusí být jen krátkodobá, ale i dlouhodobá záležitost. Vycházím z procesů, které probíhají delší dobu. První věc je deglobalizace, která započala už za Donalda Trumpa a která prakticky znamená, že se Američané snaží veškerou výrobu dostat na svůj kontinent. Vztyčují se obchodní bariéry, což covid ještě posílil tím, že narušil dodavatelsko-odběratelské řetězce. To může být pro exportně orientovanou oblast, jako je Evropa včetně Česka, extrémně nebezpečné.

Co by nás mohlo zachránit?
Domácí poptávka, když začneme víc utrácet. Jenže to my neuděláme, když vidíme účty za elektřinu, plyn nebo jídlo. Druhým problémem, který s tím souvisí, je stárnutí populace. Demografický vývoj v Evropě je jeden z nejhorších na světě. V jeho důsledku vysychá kupní síla, protože nejvíc nakupujete, když je vám kolem třiceti. A roli tu samozřejmě hraje i cena energií, která zdražuje výrobu a ve finále znevýhodňuje pozici Evropy ve světové konkurenci.

Jsou vaši klienti podobně skeptičtí jako vy?
Jsem docela optimista, ale klienti nás platí za to, abychom hledali rizika ohrožující jejich bohatství, tudíž musíme přemýšlet i o těžkých scénářích. Mezi podnikateli dnes panuje obezřetnost. Určitě jsou opatrnější než před dvěma lety, kdy si mnozí nepřipouštěli, že věci se mohou vyvíjet ještě hůř. Někoho současná situace zasáhne více, jiného méně, všichni si ale uvědomují, že krize znamená i příležitost. Tedy, že některé firmy a aktiva budou levnější. A vše, co zlevňuje, nás baví. Ohrožením může být krize pro ty, kdo nepřemýšlejí o různých scénářích, což naši klienti nejsou.

Na zvažování různých variant vývoje je založena i vaše investiční strategie.
Naší základní premisou je ochrana bohatství. Spolupracujeme s klienty, kteří mají dost peněz na to, aby je začali chránit. Už jim nejde tolik o to, aby je během roku znásobili. Respektive mají své firmy či nemovitosti, které jim generují další výnosy, ale s námi řeší část majetku, která je natolik velká, že ji chtějí ochránit. A s ochranou bohatství se pojí naše zásada, že nemáme křišťálovou kouli a nevíme, co bude dál, a proto pracujeme se všemi scénáři budoucnosti.

Jak s tímto přístupem pracujete dejme tomu s inflací, která se letos pohybuje ve dvouciferných hodnotách?
Našim klientům jsme doporučili pořídit si protiinflační dluhopisy již v roce 2019, kdy byla inflace nízká, a to podle jejich investičního profilu ve výši od 7,5 do 20 procent portfolia. Provedli jsme analýzu možných scénářů, kdy jedním z nich byla i dlouhodobě nízká inflace. V té době již byly záporné úrokové sazby na euro. Věděli jsme, že nejhorší reálný výnos, jaký můžeme u dluhopisů získat, je nula, nikoli minus. Tudíž i při scénáři nízké inflace se toto řešení jevilo jako luxusní a jednalo se o dobrý produkt. Dále jsme zvažovali scénář normální inflace, kdy člověk potřebuje peníze na krátkou a střední dobu. Dluhopisy mají splatnost šest let a je možné z nich vždy po roce s polovinou peněz vystoupit. Tudíž nám několik let ochraňují peníze na rentu před inflací, což z nich dělá skvělý produkt. A nakonec, pokud by inflace byla vysoká, jde o vynikající produkt. Ve všech scénářích protiinflační dluhopisy fungují, takže nebylo co řešit.

Měli lidé o takový konzervativní investiční produkt zájem?
Protiinflační dluhopisy jsou zázračný produkt. Nešlo na něm prodělat, jen vydělat, a takových jsem za třicet let své praxe moc nezažil. Přesto znám jen málo privátních bankéřů, kteří je svým klientům doporučovali. Jeden úspěšný podnikatel mi po Novém roce, kdy se protiinflační dluhopisy přestaly vydávat, volal, že je shání a že má sto milionů korun ve čtyřech privátních bankách, ale ani jedna z nich mu je za celou dobu nedoporučila. To je bohužel časté.

Souvisí to s rozdílným byznys modelem privátních bank a poradenských firem, jako je ta vaše?
Privátním bankám bohužel nejde tolik o klienty, ale o sebe. Privátní bankéři na dluhopisech neměli žádnou provizi, proto je mnozí klientům nedoporučovali. My z prodeje produktů také nemáme provizi, ale nás platí klienti napřímo. Jsme poradenská společnost, která nemá vlastní produkty, nýbrž radíme, které z těch tisíců na trhu si vybrat. A za to si necháváme kvartálně platit, přičemž zhruba dvě třetiny našich dlouhodobých firemních příjmů jsou příjmy z podílu ze zisku našich klientů. Tento model přitahuje zejména úspěšné podnikatele, kteří nemají problém zaplatit za kvalitní službu, když funguje, a také ji dlouhodobě využívat.

O jak velký objem peněz klientů se staráte?
Naši klienti mají celkově majetek ve výši zhruba 15 miliard korun, ať už ve firmách, nemovitostech, či finančních aktivech, z čehož máme v poradenském mandátu zhruba polovinu, tedy 7,5 miliard. U někoho máme v mandátu sto procent majetku, u jiného třicet, je to různé. Dohromady obsluhujeme 130 privátních klientů, přibližně 35 z nich vlastní 80 procent našeho celkového mandátu od klientů. Velká část z nich jsou majitelé IT firem ve věku 45 až 55 let. Má to logiku. Sám jsem kdysi vystudoval IT a s lidmi z oboru si rozumím. Ale jak se rozšiřují řady našich klientů, rozšiřuje se i spektrum oborů, které zastupují.

V minulosti jste mimo jiné pracoval jako finanční analytik pro jednu americkou investiční společnost. Co jste se tam naučil?
Díky této zkušenosti, kdy jsem do USA jezdil několikrát ročně a byl s tamním týmem v pravidelném kontaktu, jsem začal chápat jiný investiční horizont, než je u nás běžný. Typicky mají Češi v portfoliu hodně nemovitostí. Nejbohatší lidé na světě jich mají podle statistik švýcarské banky UBS jen 14 až 15 procent z hodnoty celkového majetku, v Česku je to 50, 70 i 100 procent. Dále jsou Češi příliš koncentrovaní v koruně. Místo aby drželi akcie největších amerických firem, mají akcie ČEZ nebo Kombanky, které jsou z hlediska mezinárodního kapitálu velmi malé, a tudíž méně stabilní. My jdeme naopak cestou, jaká je v zahraničí normální a která respektuje velikost kapitálu ve světě.

Zmínil jste nemovitosti. Jejich cena v Česku začíná pomalu klesat, přesto si dlouho držely punc aktiva, které je ve zlých časech nejstabilnější.
Z čehož plyne i jejich velký podíl v portfoliích mnoha českých investorů, který zároveň potvrzuje, že pracovat s jedním scénářem vývoje je velmi nebezpečné. Spousta lidí v Česku zažila u nemovitostí pouze jeden scénář, a to pozitivní, navíc jsme od různých ‚expertů‘ dlouho slýchali, že ceny realit kvůli převaze poptávky nad nabídkou prostě neklesnou. Jenže ony klesat mohou a ve světě se to už několikrát stalo. Třeba v Německu klesly ceny reálně od roku 1980 do 2015 o 30 procent, ve Španělsku v roce 2012 o 50 procent, přičemž jsou stále o 30 procent pod svým vrcholem. Pokles zažily i v USA. Když se podíváte, za kolik se v Praze obchoduje metr čtvereční, a pak to srovnáte s Itálií či Španělskem, zjistíte, že tam se hezké nemovitosti prodávají třikrát levněji. Opravdu jsme třikrát lepší než Španělsko?

Takže realitní bublina praskne?
Je extrémně nebezpečné tvrdit, že ceny realit nepůjdou dolů a nepřipustit si scénář, že tomu tak nemusí být. Možná to tak nebude, ale šance na to je podle mého názoru malá. Na druhou stranu je důležité i to, co s touto informací uděláme. My našim klientům říkáme – nesázejte vše jen na nemovitosti. Ostatně pro to mluví i fakt, že u nás mají velmi nízkou výnosnost. Když v Praze dostanete nájemní výnos 1 až 2 procenta, tak je to hodně. Ve Španělsku je to 5 až 6 procent. Což znamená, že buď půjdou ceny v Česku dolů, nebo nájmy nahoru. Jenže kdo pak bude ty dvojnásobné nájmy platit, když lidé už nyní nemají ani na elektřinu nebo jídlo.

Na co tedy doporučujete vsadit, co může mít do budoucna potenciál?
Jedním ze způsobů, jak chránit majetek, je právě neodhadovat, co je do budoucna zajímavé, a nesnažit se naskakovat na trendy. Protože vás to vede k tomu, že hledáte sázku na to, co bude nejlepší. Naše strategie cílí na stabilitu a výnos, který není nedůležitý, ale hledáme ho jiným způsobem. Třeba tak, že nakoupíme index 500 největších amerických firem, do něhož se během času dostanou dobré firmy a špatné z něj vypadnou. Stále držíme index, aniž bychom museli hledat, co bude geniální zítra nebo pozítří, a nakonec kvůli tomu zažili krach.

A z pohledu celkového složení portfolia?
Jde o kombinaci amerických dividendových firem přes index a protiinflačních dluhopisů. A kdo je nestihl nakoupit, tak krátkodobých českých dluhopisů, na nichž lze dnes vydělat třeba i šest procent ročně. Což je změna oproti minulosti, kdy dluhopisy nevynášely nic. V každém případě je potřeba mít aktiva diverzifikovaná tak, aby ideálně pokryla všechny možné scénáře budoucnosti. Včetně toho, že třetina až polovina celkového majetku by měla být v dolarových aktivech, aby byl náš těžce vydělaný majetek dostatečně ochráněn proti nebezpečí slabé české ekonomiky a slabé české koruny.

Vladimír Fichtner (53)
Začínal v roce 1991 jako šestý člověk u Petra Kellnera v PPF. Nespokojenost s chováním finančních institucí ho v roce 2003 vedla k založení Fichtner, s. r. o., později Fichtner, a. s., a sestavení strategie Wealth Protection (Ochrana bohatství). Nyní osobně dohlíží na investiční portfolia několika českých miliardářů a řeší s nimi celkový pohled na bohatství.

Autor: Andrea Votrubová, Zdroj foto: estate.cz