Válka nemovitostí

Co s nemovitostním trhem udělal covid, jak ho změnil? Objevovaly se zprávy, že na atraktivitě získávají logistické areály. Naopak obchodní centra a hotely byly velmi postižené všemi uzávěrami, možná i kanceláře. Jak to vypadá dnes?

Covid dopadl na nemovitostní trh poměrně zásadně. Některé segmenty byly hodně postiženy, například hotely, jiné naopak získaly, třeba e-commerce. To se také významně podepsalo na atraktivitě nemovitostí, jejich postavení na trhu, na likviditě a hodnotě.

Nejistota, která pramenila z neznámých a neovlivnitelných parametrů, určila nové, prozatímní, standardy trhu. V rámci této nejistoty zvítězily skladové/logistické areály, které byly dříve outsidery na trhu, jemuž dominovala obchodní centra a kancelářské budovy. Výnosová procenta u průmyslových areálů jsou dnes nižší než u prémiových nákupních center či kanceláří.

Mnoho investorů se rozhodlo osvěžit svá portfolia právě průmyslovými nemovitostmi a začal boj o jejich získání. Ovšem vzhledem k malé velikosti českého trhu a omezenému množství disponibilních objektů se výnosy snížily na úroveň, jež je atraktivní pouze pro dlouhodobé hráče, kteří se spokojí s velmi nízkými výnosy.

A jak dopadají na trh nemovitostí současné ekonomické i geopolitické nejistoty a jak ho ovlivňují?

Kombinace vysokých úrokových sazeb a války na Ukrajině přinesla nejistotu i do sektoru komerčních nemovitostí. Ovlivněni byli především zahraniční investoři, kteří vyhledávají co nejnižší riziko svých investic. Ti jsou nyní opatrnější při vyhodnocování investičních příležitostí. Navíc, pokud je příjem denominován v českých korunách, mohou o investici ztratit zájem úplně.

Naopak stále velmi aktivní je lokální kapitál, který zná místní specifika a lépe odhadne možná rizika spojená s investicemi do nemovitostí.

Které segmenty jsou nyní nejatraktivnější z pohledu investora a výnosů investice? Roste rizikovost investic, kde nejvíce? Je to ovlivněné i regionálně v rámci ČR?

Velmi atraktivní jsou průmyslové nemovitosti, které však nyní nabízejí stále nižší a nižší výnos. Proto se do hledáčku investorů dostávají retailové nemovitosti, a to především nákupní parky a samostatně stojící prodejny potravin, u kterých je rizikovost velmi nízká a jejichž obliba roste. Stále je u nich možnost získat poměrně zajímavou návratnost.

Oblíbené jsou také díky rozmístění v rámci celé republiky a poměrně nízké finanční expozici v rámci konkrétní lokality. Proto se investoři, jež se specializují na tento segment, snaží o co největší regionální diverzifikaci portfolia, aby byli co nejvíce ochránění proti případnému lokálnímu výkyvu v jedné lokalitě.

Na scénu se také vrací nákupní centra, která zpomalil covid. Nyní však opět získávají na atraktivitě i díky zajímavým výnosům, právě například v porovnání s průmyslovými nemovitostmi.

A co rezidenční nemovitosti? Mluví se hodně o trendu nájemního bydlení. Jak to vidí investoři?

Trend nájemního bydlení byl velmi živý ještě nedávno, nicméně s rostoucími úrokovými sazbami a cenami stavebních prací se tento segment stal mnohem méně zajímavým; alespoň dočasně.

Developerům se více vyplatí byty prodat koncovým uživatelům než investorům do nájemního bydlení, jejichž výnosy se pohybují velmi nízko. Některé nové projekty byly pozastaveny, čeká se na zlepšení tržních podmínek.

Dají se na trhu objevit ještě skryté hodnoty, které ostatní nevidí? Jaký je váš recept pro hledání?

Skryté hodnoty samozřejmě existují, ale je těžší je najít nebo vytvořit. Rozhodně bych doporučil hledat potenciál v existujících nemovitostech nebo areálech, které lze revitalizovat a obnovit jejich původní účel. Ovšem v áčkové kvalitě. Jde například o revitalizaci brownfieldů či starých skladovacích areálů. Případně je možné změnit jejich účel a na jejich místě postavit rezidenci či nákupní centrum.

To se však potýká s mnoha úskalími, jako jsou změna územních plánů či dlouhodobost takových projektů. A tudíž nutná finanční připravenost.

Jak je na tom český nemovitostní trh v rámci širšího pohledu ve střední a východní Evropě?

Český nemovitostní trh je velmi vyspělý, konkurenční, poměrně malý a saturovaný. Proto je zde poměrně složité najít vhodné investiční příležitosti. I výnosově je český trh na nejnižších hodnotách ve srovnání s okolními zeměmi. Na druhou stranu dokáže nabídnout stabilitu, jistotu a zaběhnuté standardy, které jsou běžné v západních zemích.

Nicméně vzhledem k těmto okolnostem se spousta větších českých investorů dívá do okolních zemí, aby byli schopni umístit veškerý kapitál, který nashromáždili. Z tohoto pohledu jsou zajímavé země jako Slovensko, Polsko či dokonce země západní Evropy.

Ve kterých zemích jsou investice nejvýnosnější a co se kde vyplatí?

Vyšší výnos vždy znamená vyšší riziko. Čistě z pohledu výnosu jsou ze zemí střední a východní Evropy nejzajímavější Rumunsko a Maďarsko, a to ve všech segmentech – průmyslu, retailu a kancelářích. Každý investor vždy přihlíží právě k riziku, které je ochoten akceptovat.

Zkuste odhadnout (i když asi nemáte křišťálovou kouli), jak se trh nemovitostí bude vyvíjet do budoucna.

Nemovitostní trh se většinou pohybuje v křivkách, tudíž můj odhad je, že segmenty, které jsou na hranici výnosnosti, budou stagnovat. Naopak si trh začne opět všímat segmentů, které jsou nyní opomíjeny a nabízejí stále zajímavé zisky.

Sklady budou i nadále velmi žádané, ale investoři si budou všímat i hotelů, které se nyní začínají opět zvedat nahoru. Retailové nemovitosti a kanceláře budou žádané i nadále, neboť představují vždy zajímavou investici do konkrétní nemovitosti na konkrétním místě.

Do jaké nemovitosti a kde byste investoval vy sám?

Sám sebe považuji za velice konzervativního investora s omezenými zdroji, proto bych vybíral z toho, k čemu mám nejblíže, a bylo by to do bydlení. Ač mají tyto nemovitosti nejnižší výnos, tak představují velmi stabilní investici. Pokud splňuje to nejpodstatnější, co mají nemovitosti splňovat, a to je „lokalita, lokalita, lokalita“.

Věnujete se vínu – také do vína se dá investovat. Je to jen váš koníček, proč jste se mu vlastně začal věnovat? A co dalšího vás ještě baví?

Víno je pro mě základním koníčkem, tedy nejen jeho pití, což je veskrze příjemná záležitost, ale také jeho pěstování a výroba. S přáteli obhospodařujeme mikro-vinohrad v Praze, který nám dal loni naši první sklizeň. Zároveň v Rakousku, na Weinakademie, Österreich, studuji dálkově WSET Diploma. A víno jako investice? Ano, i do něj se dá investovat. A pokud tomu rozumíte, tak i se zajímavým profitem. Já se věnuji spíše sbírání zajímavých lahví, které sice získávají na ceně (některé i v desítkách procent ročně), ale preferuji je raději vypít a užít si tak jejich kvalitu, než je posílat dále do světa.

Na ostatní záliby tak již nezbývá tolik času, snažím se trochu sportovat a cestovat, nejen za vínem.

Autor: Jana Chuchvalcová, Foto: Michael Tomeš, archiv Jiřího Kristka (mikro-vinohrad)