Co se děje na trhu nemovitostí?

Jaká je aktuální situace na trhu nemovitostí? 
Trh s nemovitými věcmi se stále vyvíjí. V letošním roce se nám do toho dostal Covid, v důsledku čehož bylo kolem nemovitostí hned několik vln, kdy se na chvíli trh zastavil a pak se zase hned rozběhl. Uvidíme, jak se situace bude vyvíjet dál s ohledem na druhou vlnu covidu u nás i ve Evropě, ale hlavně související hospodářský vývoj v důsledku pandemie. Nepochybně situace urychlila zavádění nových technologií v práci realitních kanceláří. Například virtuální prohlídky nám leccos usnadňují. Alespoň ve stádiu prvotních fázích úvah o realizaci záměru. Já se totiž domnívám, že bez osobní prohlídky to nakonec prostě nejde. Když má někdo opravdu seriózní zájem si něco koupit, tak si to chce prohlédnout. Na druhou stranu nové technologie umožní prohlédnout si nemovitost poměrně dokonale, a tak neztrácet čas návštěvou nemovitosti, o kterou nakonec nebudu mít zájem.
Samozřejmě lidé přemýšlejí i tom, jak se bude vyvíjet ekonomika. Covid totiž zasáhl celý svět. Nebude-li ekonomika fungovat, začnou lidé uvážlivěji řešit některé věci, včetně nákupu nemovitostí. Na druhou stranu jsou ale nemovitosti stále v takovém postavení, kdy ten, kdo bezpečně investovat chce, tak si jako vhodnou formu uložení peněz nemovitosti volí. Jedná se ale vždy o dlouhodobou investici. Pokud si někdo myslí, že si nemovitost koupí a za pět let ji velmi výhodně se ziskem prodá, tak se to sice někdy povede, ale pravidlem to není. Nebo, že koupený byt pronajme a bude se mu okamžitě v plné výši vracet splátka na hypotéku. Tak to také není běžné.

Změnily se ceny nemovitostí v důsledku koronaviru a jaká je predikce dalšího vývoje?
To vám dnes nikdo přesně nepoví. Snáze se predikce dělají, když se něco vyvíjí standardně. Ale my víme, že se to nyní tak úplně standardně vyvíjet nemůže. Nevíme, co se stane vlivem koronaviru. Covid je něco, co ovlivňuje spoustu věcí. Trh nemovitostí bude hlavně souviset s vývojem ekonomiky.
Obecně se dá ale říct, že nemovitý trh většinou reaguje až s nějakým zpožděním. Půlrok, někdy až jeden rok. Ano, teď zareagoval velmi rychle v rámci pronájmů v Praze, kdy téměř ze dne na den byl znemožněn pronájem bytů v Airbnb. To nám pro trh uvolnilo až deset tisíc bytů. Řada vlastníků těchto bytů je nehodlala nechat ležet ladem a rozhodla se umístit je na trh jiným způsobem – běžně je pronajmout. Snadno si spočítali, že lépe bude pronajmout je za výrazně menší peníz, než je nechat prázdné. To zahýbalo trhem rychle.
Když se budeme bavit o cenách nemovitostí, zejména těch, které jsou realizovány v rámci developerských projektů, vždy se staví s nějakým plánem. Výstavba trvá dlouho. Většinou se tedy do vývoje poptávky a cen různé změny na spotřebitelském trhu neodrazí tak rychle. Chvilku to trvá, protože lidé si něco naplánují a chtějí to zrealizovat.
Pokud jde o bydlení, což zajímá asi každého nejvíc, tak vždy záleží na lokalitě. Tolik se toho asi nezměnilo v oblastech, kde poptávka doteď také nebyla veliká, ale ve velkých městech se ceny poměrně drží, a dokonce i stále ještě rostou. Spíše začíná být obava o to, jak snadné bude si na to půjčovat.
Národ chalupářů postihl i další fenomén. Nepojedu-li na zahraniční dovolenou, koupím si třeba chatu. Hodně lidí si řeklo „je léto, sluníčko, nemohu jet „ven“, tak si radši koupím chatu“. Teď, v důsledku koronaviru, se prakticky nikam nejezdí. Proto jsme mohli v létě zaznamenat zvýšený zájem o rekreační nemovitosti. A když je někde zvýšený zájem, tak se samozřejmě zdražuje. To se na cenách určitě podepsalo.

ČNB snižuje úrokové sazby. Jak se to promítá v zájmu o hypotéky na pořízení nemovitosti?
Samozřejmě tomu tímto ČNB trochu pomáhá. Když jste bonitní klient a máte zajímavou nemovitost, tak se můžete dostat i pod 2 %, ale je otázka, co bude za půl roku. Jestli peníze, které si mohou banky půjčovat, budou pořád tak levné, jako je mají do teď. A to i proto, že se dají očekávat celosvětově problémy.
Banky si navíc budou ještě pečlivěji prověřovat, jaké zaměstnání žadatel o hypotéku má. Jestli je to zaměstnání stabilní, v jaké oblasti apod. Třeba v autoprůmyslu, který byl dříve tiskárnou na peníze, je dnes už situace také jiná. Prodeje vozů se snižují a snižovat budou. Tam se to například odrazí rychleji. V Německu už v automobilovém průmyslu krize začala. A my jsme v tomto smyslu automobilová země. Ale nejsou tu jen „automobilové firmy“. Na to je navázáno velké množství lidí, zaměstnanců, dodavatelů, kteří přijdou, když ne úplně o příjmy, tak o velkou část z nich. A tam si potom půjčovat nebude tak úplně snadné. Banka si to bude velmi důkladně vyhodnocovat.

Ministerstvo financí se snažilo zpřístupnit nákup nemovitostí a rozhýbání trhu tím, že zrušilo daň z nabytí nemovitosti.
My jako Asociace léta usilovali o to, aby se daň z nabytí nemovitosti zrušila. Přijde mi neslušné zdanit někoho za to, že si něco koupí. To je absurdní. Vláda tuto otázku mohla uchopit daleko dříve. Klepali jsme roky na všechny dveře, ale politická poptávka po tom nebyla. Vždy se řeší to, co volič rád slyší. Mě to nyní už přijde úsměvné. Z daně z nabytí nemovitosti šly samozřejmě do státního rozpočtu nějaké peníze, hovoří se o částce +-10 miliard ročně. Ale dnes, kdy se tady půjčuje 500 miliard, tak 10 miliard zase tak moc neznamená. Nevím, jestli to tak významně posilovalo naši ekonomiku v době před Covidem. Na Slovensku tato daň tuším od roku 2004 neexistuje a nikomu to nevadí. Takže zaplaťpánbu, že se tak konečně stalo i u nás. V rámci nemovitostí je to v současnosti jedna z věcí, o které můžeme s určitostí říct, že byla pozitivní.

Předkládá asociace nějaké podněty pro oblast legislativy?
Legislativu neustále sledujeme a snažíme se jednak informovat realitní kanceláře o všech novinkách, na které musejí při své práci reagovat, kterými se musejí řídit, jednak také poukazovat na návrhy novel zákonů, u kterých se nám zdá, že nejsou úplně v pořádku. Uvedu příklad. Teď je na stole zákon o veřejných dražbách. (Řada realitních společností se aukcemi a dražbami nemovitostí zabývá). Myslíme, že tak, jak je zákon napsán, není úplně v pořádku. Navrhovali jsme proto různé připomínky. Od toho tady asociace mají být a měly by se státní správou komunikovat. Jednotlivci, byť jsou to sebesilnější skupiny, jsou pořád samostatné komerční obchodní subjekty a asociace např. i Hospodářská komora, by se měly snažit, aby bylo prostředí pro podnikatele i spotřebitele vyvážené a aby trh fungoval.

Máte nějaké informace o tom, zda český trh nemovitostí teď čekají v oblasti legislativy nějaké změny?
Zásadní změnou bylo schválení zákona o realitním zprostředkování, což je letos nový zákon. My jsme o něj usilovali třicet let. Tento „realitní zákon“ má sice řadu různých nedostatků, ale principiálně je dobře, že existuje. Doufám ale, že se dostane i na úpravy, které povedou k vylepšení některých jeho částí, které se tam nepodařilo úplně dobře vyřešit. My jako Asociace, tedy profesní sdružení, jsme byli zváni na všechna jednání do doby, kdy se řešil „věcný záměr“. Tam se všechno projednalo, schválilo a v zásadě bylo v pořádku. Pak nám, možná z důvodu urychlení, šlo paragrafové znění víceméně až k připomínkování jako hotové. Díky bohu, že jsme mohli řadu připomínek navrhnout a že byly akceptovány. Byla tam spousta věcí, které byly navrženy legislativně špatně. Zákon se například začal vztahovat i na jiné skupiny, než se vztahovat měl. Záměrem bylo, aby nastavil podmínky pro podnikání realitních zprostředkovatelů a chránil spotřebitele. Rozumějme tím fyzickou osobu, jednotlivce, který má menší ochranu a možnost se sám bránit než podnikatel. Jestli tedy můžeme něco očekávat, tak to, že se zákon „zajede“ a my si postupně budeme říkat, co v něm je a není dobré a co s tím můžeme udělat. Doufám, že budeme mít možnost naše náměty navrhovat, resp. v zájmu trhu s nemovitostmi prosadit.

Dá se poměrově vyčíslit, jaký je zájem o nemovitosti ze strany zahraničních a domácích subjektů?
Netroufám si odhadovat v procentech. Je otázkou, zda jde o nemovitost pro bydlení nebo komerční nemovitost. Pokud se bavíme o rezidenčních nemovitostech, řeší se nejvíce transakcí na domácím trhu s domácím subjektem. Zahraniční zájemci tady ale samozřejmě nakupují. Jako příklad poslouží Karlovy Vary, kde jsme byli svědky až horentního nakupování nemovitostí Rusy. Ti tam dnes své nemovitosti prodávají, protože jejich zájem o tuto lokalitu opadl. Často prodávají pod cenou toho, za co je nakoupili. Vědomě šli s cenou dolů. Ceny se tam tehdy skutečně vyšplhaly nesmyslně vysoko. A opět platí, co už jsem zmínil za začátku. Byl velký zájem, tak ceny rostly. Zájem ruské klientely se nyní soustředil na Prahu. Vždyť si projděte některé oblasti Prahy. Stodůlky nebo jiné části Prahy 5. Tam slyšíte ruštinu všude. Dnes už často dokonalou češtinu druhé generace Rusů, kteří nemovitosti již dříve nakoupili. Většinu z nich to nyní táhne do velkoměst jako je Praha, která je hlavní město se všemi výhodami i nevýhodami, které s tím souvisí. Chtějí tady žít, pracovat a vydělávat peníze. Když se na to podívám z oblasti realitní zprostředkovatelské branže, tak před deseti patnácti lety se většina obchodů realizovala prostřednictvím českých zprostředkovatelů. Pro rusky mluvící tu dnes mají své kanceláře. A musím říct, že kvalitně fungující. Vzdělávají se, chodí na zkoušky, na školení. Mnozí podnikatelé se sem stěhují už se záměrem, že zde budou pro jejich lidi řešit nemovitosti. Podobné je to i u Slováků. I těch je tady spousta. Chodí sem pracovat, vidí zde větší příležitost uplatnění než na Slovensku. Jsme větší země.

Jak to vypadá s pronájmy bytů? Je rozdíl v nájmech na sídlištích nebo jiných částech?
Samozřejmě, že pronájem v paneláku a pronájem v nové výstavbě jsou, řekněme, jiná kategorie. Když se pronajímá něco v nové výstavbě, tak většinou za cenu o trochu vyšší. Ale pořád opravdu velkou roli hraje lokalita. Sídliště byla často postavena v místech, kde nyní vede páteřní metro, kde je dobrá infrastruktura. Já jsem – jako příklad – dnes zmínil Stodůlky. Lokalita, kde se v současnosti „vklíňuje“ další zástavba, a dokonce i celé čtvrti. Když jste úplně u metra, tak rozdíl ceny pronájmu v paneláku a v okolních domech, příliš velký často ani nebude. Dnes je řada panelových objektů po revitalizacích v dobrém stavu. A když mají dobrou skladbu nájemníků, což také dělá hodně, tak v nich jsou ceny obdobné, jako v bytech nových. Do pronájmu ve větších bytů jdou také studenti, kteří až tak neřeší, že budou bydlet společně. Bydlí jich tam sice více, ale složí se na nájem. Mají tak bydlení sdílené a pořád to mají zřejmě lepší než na kolejích. (Koleje letos údajně zdražovaly.) Studenti pak logicky budou chtít bydlet v bytech, což ale paradoxně může vést i ke zdražování.
Situace u nás se nebude vyvíjet jinak než v ostatních evropských metropolích. Třeba v Amsterodamu, pokud mladí chtějí bydlet v centru, tak pouze sdruženě. Na to by totiž nikdy neměli peníze, protože bydlení je tam strašně drahé. A když se rozhodnou pro samostatný život, odstěhují se na okraj města. Proč by to u nás mělo být jinak.
My se u nás stále vidíme ve vlastnickém bydlení, ale v Evropě to úplně běžné není. To je obvyklé zejména v bývalých východoevropských zemích, kde se změnou režimu chtěli mít všichni určitou jistotu. Mít to svoje, svůj byt, popřípadě dva, tři, aby měli i nějakou jistotu na stáří. Myslím si, že v situaci, ve které jsme, to je snad jediný opodstatněný důvod, proč vlastnit něco, co mohu pronajmout a mít z toho, byť nepatrný příjem, když s důchody to asi nebude ideální. Procento vlastnictví u nás je výrazně vyšší než třeba v Německu, a to v poměru 80% u nás ku 30% tam.
Realitní kancelář, jako zprostředkovatel, je tady od toho, aby pro své klienty prověřovala stav nemovitosti, aby ocenila nemovitost tak, aby se neprodávalo pod cenou ale za ceny, které jsou na trhu obvyklé apod. Je toho opravdu hodně, co pro klienty správné realitní kanceláře dělají. Klient by měl být obsloužen takříkajíc „na klíč“. U nás si někteří lidé myslí, že ušetří peníze, pokud si vše zařídí sami. Vždyť je jednoduché na internetu najít nemovitost, sepsat si smlouvu, myslí si řada z nich. Ale není to pravda. Každý by si to měl zvážit. Laik v oboru může takto přijít o dost peněz nebo o i o nemovitost… Je to jako se vším. Když si budu lepit kachličky sám, tak je také nalepím a nemusím za to platit obkladače, ale bude to většinou křivé a bude to špatně vypadat, a možná to i spadne.

Prověřují se ti, kteří v realitních kancelářích pracují? Jestli mají odborné znalosti a vykonávají svou činnost dobře? Vím o několika případech, kdy třeba realitní makléř prodával nemovitost, aniž by si ověřil, kdo je jejím vlastníkem. Nebo na webu inzeroval skutečnosti, které neodpovídaly realitě.
To jste přesně udeřil hřebíček na hlavičku. Proto jsme chtěli zákon o realitním zprostředkování. Kdybychom si uměli udělat sami u sebe pořádek, a to platí v jakémkoliv oboru, tak by o řado zákonů nebylo třeba usilovat… Myslím, že si umíme nastavit pravidla. Člen asociace ta pravidla má už léta. Ale členství v asociaci je dobrovolné a není nárokové. Členství mimo jiné znamená, že musíte splnit podmínky, mezi něž už léta patří věci, některé jsou teď konečně v zákoně. Člen ARK ČR má povinné vzdělávání, dokonce pravidelné obnovování vzdělávacího certifikátu, pojištění odpovědnosti za škody a etický kodex apod. Něco z toho je teď i v zákoně, ale nezmění to stav na trhu hned jako mávnutím kouzelného proutku. Vím, že služba realitního makléře je důležitá a jako v každém oboru, hodně záleží na výběru makléře.
My jsme zprostředkovatelé. Někdy se říká, že realitka prodává. Nikoli. Realitka nabízí k prodeji něco, co zprostředkovává. Někdy se také hovoří o tom, že realitka koupila. Jestliže někdo něco kupuje, tak to kupuje nejčastěji jako podnikatelský subjekt, ale to není realitní činnost ve smyslu zákona o realitním zprostředkování. Realitní kancelář prostě zprostředkovává.
Osobně mi hodně vadí, že zákon nepostihl některé služby, které se tváří, že jsou pouze službami inzertními, ale v podstatě jsou službami realitními. Spotřebitel je takto klamán. Když někdo říká, dejte si to k nám, budete mít inzerát za pár korun a pak si můžete objednat i službu právníka, fotografa atd… Je to v podstatě totéž, jako když jdete do realitní kanceláře. Je to zprostředkování, je to získávání klientů. S jediným, velice podstatným rozdílem. Takový subjekt nemá žádnou zodpovědnost. Realitní kancelář ji vůči svým klientům má!
Realitní zprostředkovatel je odpovědný za to, co pro klienta na základě zprostředkovatelské smlouvy udělá. Když se něco stane, tak je odpovědný nejen podle občanského zákoníku, ale podle zákona o realitním zprostředkování. Když to ale udělá špatně někdo jako „inzertní server“ a klient zjistí, že přišel o peníze, protože prodal lacino nebo že naopak pronajal někomu, kdo potom neplatí, tak tam není ze strany poskytovatele těchto služeb žádná odpovědnost. Vůbec nic. Tvůrce zákona tvrdil, že zákon o realitním zprostředkování postihne i tyto služby. Mezi vyjmenovanými činnostmi, které patří do realitního zprostředkování, měla být postihnuta i činnost právě takovýchto „pouze inzertních“ subjektů. Nestalo se… To si myslím, že je špatně a doufám, že se to změní.

Foto: redakce